楼市回暖是假象?一季度房价上涨创7年新低,3个信号该看懂

受降首付,降房贷,放宽限售限购等政策出台和市场机构调整的影响,网上不少专家都在鼓吹楼市要回暖了,再不买房就晚了这种说法,鼓励刚需入市,但事实真的如此吗?我想说,楼市回暖可能是个“寂寞”,根据中指院数据显示,2022年一季度,百城新建住宅价格累计涨幅为近七年同期最低水平,房价仍在下降状态,很明显,通过松绑楼市刺激销售并没有如预期中快速让市场回暖,即使现在不买房,房价也并不会快速上涨起来。

楼市回暖是假象?一季度房价上涨创7年新低,3个信号该看懂

另一方面,房企以价换量销售可能仍会继续,中指院《2022中国房地产百强企业研究报告》指出,百强房企营业收入均值达498.6亿元,同比增长19.3%,增速较上年增加1.6个百分点。净利润均值达56.2亿元,同比增长0.4%,增速较上年减少1.5个百分点,收营业成本增长的影响,百强房企现在处于“增收不增利”的处境。原重庆市市长黄奇帆在最近的采访中曾说过,我国房产公司独立法人的有9万个,对比美国不到500个的数量,我国房企处于过剩状态,“马太效应”会愈演愈烈,并且,在高成本的基础上,房企们今年还有待偿负债,数据显示,3~4月房企待偿债务规模均超过千亿,受三道红线的融资阻力,在成本高,房价上涨难度大的过程中,房企要想抢先占领市场份额,只能给出更多优惠吸引消费者。

综上来看,4月起,楼市可能还要再经历一段时间的寒冬状态,对于刚需来说,要买房,是明智还是亏损呢?我觉得利弊皆有,3个信号还是很明显的:

楼市回暖是假象?一季度房价上涨创7年新低,3个信号该看懂

第一,买房优惠多

既然房企争相着急回笼资金,打价格战是必然,但今年国家《分工的意见》中再次强调了稳地价、稳房价、稳预期的要求,房价直接大降不可能实现,包括在去年还有23城已经因为个别房企大降价销售,被限跌令阻止的现象,如今对于房企来说,要想吸引刚需,就会使用另一种办法,就是赠送面积,车位,物业服务等等福利,这些都是要通过真金白银去买的,房企直接赠送,计算下来,购房者基本上能以最少的钱买到了更多的面积和服务。

楼市回暖是假象?一季度房价上涨创7年新低,3个信号该看懂

第二,购房话语权更高

如果买房时能表现出不积极态度,销售人员更加急迫要卖房,这个时候,买卖谈判中,购房者能占据主导地位,提出一些对自己有利的要求,比如要求口头承诺必须写在合同内,避免买房后,周边配套降级的问题,再比如,交付购房尾款的时候,时间约定上,可以商量以银行放款时间为准,能够避免因交款逾期导致的违约赔偿的风险。

第三,期房容易烂尾

房企利润低,要负担的成本和债务压力大,目前已经因为债务暴雷的不乏泰禾、恒大这样的头部房企,4月刚开启,根据《第一财经》报道,富力地产又曝出净亏损近88亿,将继续靠卖资产偿还债务的消息。

楼市回暖是假象?一季度房价上涨创7年新低,3个信号该看懂

大房企尚且如此,中小房企的生存环境将更艰难,不能排除部分房企选择破产倒闭止损,将出现部分烂尾房。为了避免这一风险,建议大家买房还是以现房作为首选,虽然一般情况下现房比期房更贵,但是目前楼市处于下行状态,即使现房也有很大的谈判空间,可能也有机会以较低成本入手。